各所出資企業，省產權交易中心：

為進一步規范所出資企業及其所屬企業的資產租賃和經營業務承包行為，提高國有資產運營效益，經委辦公會議研究通過，現將《所出資企業資產租賃和經營業務承包管理工作指引》印發給你們，請認真遵照執行。

 

福建省國資委

2018年2月6日  

 

福建省人民政府國有資產監督管理委員會

所出資企業資產租賃和經營業務

承包管理工作指引

 

第一章 總則

第一條  為進一步規范所出資企業及其子企業的資產租賃和經營業務承包行為(以下簡稱“租賃（承包）行為”)，提高國有資產運營效益，防止國有資產流失，確保國有資產的保值增值，根據《中華人民共和國企業國有資產法》、《中華人民共和國公司法》、《企業國有資產交易監督管理辦法》（國務院國資委、財政部令第32號）等法律法規，結合《關于規范企業資產租賃和承包管理的意見》（閩國資企改〔2010〕77號）制定本指引。

第二條  本指引所稱企業，是指福建省人民政府國有資產監督管理委員會（以下簡稱省國資委）依法履行出資人職責的企業（以下簡稱所出資企業）及其所屬各級國有及國有控股企業、國有實際控制企業。

第三條  本指引所稱資產租賃是指企業作為出租方，將自身擁有的非流動性資產（包括土地、房產、倉庫、設備、廣告位等），租賃給自然人、法人或其它組織（以下簡稱“承租方”），并向承租方收取租金的經營行為。

本指引所稱經營業務承包是指企業作為發包方，將自身擁有的經營業務，承包給自然人、法人或其它組織（以下簡稱“承包方”），并向承包方收取承包金的經營行為。

第四條  企業的租賃（承包）行為適用于該指引。以下情形可由企業自行決定：

（一）從事融資租賃業務的；

（二）企業住房提供給本企業職工租住的；

（三）由政府批準企業承辦的產業園區對外招商引資項目（企業自有資產除外）的；

（四）企業內部職工經濟責任承包的；

（五）法律法規另有規定的。

第五條  企業租賃（承包）行為應當遵循等價有償和公開、公平、公正、誠信的原則，按照本指引開展租賃（承包），加強自律管理，保證租賃（承包）有序進行。

第六條  租賃（承包）標的物應權屬清晰，不存在法律糾紛。已列入拆遷、重組、清算和破產計劃等處于待處理狀態的企業以及上一級出資人對企業占有的標的物已有明確處置意見的，原則上不實施租賃（承包）行為。確需租賃（承包）的，必須與承租（包）方特別約定相關事項的處理方式。企業將經營業務承包的，應具備獨立財務核算的條件。

 

第二章 資產租賃和經營業務承包行為決策

第七條  企業對標的物進行租賃（承包）時，應當制訂租賃（承包）方案，并按照企業章程、資產租賃和經營業務承包管理制度的規定進行內部決策，形成書面決議或會議紀要。

涉及以下情形之一的，企業決策后逐級報所出資企業審批：

（一）年租（承包）金底價500萬元（含）以上的；

（二）租賃（承包）資產賬面凈值占企業資產總額20%（含）以上的；

（三）租賃（承包）土地面積在300平方米以上的；

（四）租賃（承包）合同載明的建筑面積在2000平方米（含）以上的；

（五）營業收入占企業年度總收入30%以上的經營業務承包事項；

（六）租賃（承包）期限超過5年。

第八條  租賃方案應包括但不限于：

（一）租賃資產的產權狀況、實物現狀、資產明細清單；

（二）租賃的目的及可行性、租賃用途（明確允許或限制經營范圍）、租賃期限；

（三）租金收繳辦法、租賃底價及確定依據、租金遞增率、競價方式等；

（四）承租方資格條件、承租條件、優先權情況、風險揭示、租賃合同范本以及其他特別約定條款。

第九條  承包方案應包括但不限于：

（一）承包經營業務的基本情況、業績狀況、財務狀況；

（二）承包的目的及可行性、承包用途（明確允許或限制經營范圍）、承包期限；

（三）承包金收繳辦法、承包底價及確定依據、承包金遞增率、競價方式等；

（四）承包方資格條件、承包條件、優先權情況、風險揭示、承包合同范本以及其他特別約定條款。

第十條  租賃（承包）原則上不得設置資格條件，確需設置的，不得有明確指向性或違反公平競爭原則。

第十一條  租賃（承包）方案審核批準后，應在本企業進行公示，公示期不少于5個工作日。

涉及職工安置事項的，安置方案應當經職工代表大會或職工大會同意。

 

第三章 資產租賃和經營業務承包底價及期限

第十二條  企業可通過市場調查分析、參考有關部門公布的租（承包）金指導價或者委托評估機構評估等方式，確定租賃（承包）底價。

第十三條  采用市場調查分析方法確定租賃（承包）底價的，應參考以下因素：

（一）租賃底價主要根據市場價格、供需情況、資產的實際狀況、資產的價值補償、產業培育和功能布局安排等因素綜合確定。涉及土地使用權、不動產的，應以周邊相同地段，類似功能、用途參照物的市場租賃價格作為確定租賃底價的主要參考依據；涉及設備的，應以同類設備的市場租賃價格作為確定租賃底價的主要參考依據。

（二）承包底價主要根據市場承包價格、業務前景、市場狀況、其他企業經營相同業務的業績狀況、本企業經營該項業務時的業績等因素綜合確定。

第十四條  租賃（承包）期限原則上不超過5年。

經測算、評估，對投資金額大、回收期長的租賃（承包）項目，租賃（承包）期限可適當延長，但最長不超過15年。

 

第四章 資產租賃和經營業務承包交易流程

第十五條  單項資產首年租賃底價或單項經營業務首年承包底價100萬元（含）以上的項目，企業應在依法設立的產權交易機構公開進行。

單項資產首年租賃底價或單項經營業務首年承包底價100萬元以下的項目，可由企業自行組織交易。若企業自行組織需委托中介機構進行時，應選擇依法設立的產權交易機構、國有拍賣或國有招標機構組織交易。

國家法律法規另有規定的從其規定。

第十六條  企業租賃（承包）信息按照以下方式對外披露：

（一）進入產權交易機構交易的租賃（承包）項目，產權交易機構可通過產權交易機構網站、所出資企業網站、標的物企業網站或信息公開欄、租賃（承包）標的現場等對外公開租賃（承包）信息，并根據需要在專業性網站報刊雜志等媒體或中介發布信息。信息發布渠道不得少于5種。

（二）企業自行組織交易的租賃（承包）項目，企業可通過產權交易機構網站、所出資企業網站、標的物企業網站或信息公開欄、租賃（承包）標的現場等對外公開租賃（承包）信息，并根據需要在專業性網站報刊雜志等媒體或中介發布信息。信息發布渠道不得少于4種。

第十七條  租賃（承包）信息披露內容包括但不限于以下：

（一）租賃資產的產權狀況、實物現狀、資產明細清單、租賃用途（明確允許或限制經營范圍）、租賃期限、租金收繳辦法、租賃底價及遞增率、競價方式、承租條件、承租方資格條件、優先權情況、風險揭示、監督電話等。

（二）承包業務情況、承包用途（明確允許或限制經營范圍）、承包期限、承包金收繳辦法、承包底價及遞增率、競價方式、承包條件、承包方資格條件、優先權情況、風險揭示、監督電話等內容。

第十八條  企業應按要求向產權交易機構提供披露信息內容的紙質文檔材料，并對披露內容和所提供材料的真實性、完整性、準確性負責。產權交易機構應當對企業所提交資料進行審查，并對信息披露的規范性負責。

第十九條  租賃（承包）項目首次信息披露的租賃（承包）底價，不得低于租賃（承包）方案中確定的底價。

第二十條  企業租賃（承包）項目首次信息披露時間不少于15個工作日。

信息披露期滿未征集到意向承租（包）方，且不變更信息公告內容的，可以延長信息公開期限，每次延長期限應當不少于5個工作日。

降低租賃（承包）底價或變更承租（承包）條件后重新披露信息的，披露時間不得少于15個工作日。新的租賃(承包)底價低于原租賃(承包)底價的90%時，應經行為批準單位書面同意。

第二十一條  在正式披露信息期間，企業不得變更信息披露內容，企業由于非自身原因或其他不可抗力因素需對租賃（承包）條件進行澄清或修改的，企業應當及時調整或補充信息披露內容，信息披露時間重新計算。因其它特殊原因需撤銷所發布信息的，應經行為批準單位批準同意后，企業在原信息發布渠道上進行公告，并書面告知已經征集到的意向承租（包）方。

第二十二條  產權交易機構負責意向承租（包）方的登記工作，對意向承租（包）方資格進行審核并向企業反饋審核意見。產權交易機構與企業意見不一致的，由行為批準單位決定。

企業應安排專人協助做好所有意向承租（包）方對標的物的盡職調查，全面介紹租賃資產或承包經營業務的情況，不得采取隱瞞、欺騙或其他不正當手段影響意向承租（包）方的選擇或合同簽訂，不得和意向承租（包）方串通并為其提供特殊便利。

第二十三條  信息披露期滿后，產生多個符合條件的意向承租（包）方的，按照披露的競價方式組織競價。只產生一個符合條件的意向承租（包）方的，可按意向承租（包）方實際報價且不低于租賃(承包)底價簽訂租賃（承包）合同。若經過產權交易機構掛牌兩次流拍后，在租賃（承包）條件不變的情況下可由企業自行組織競價，掛牌底價不得低于最后一次產權交易機構掛牌租賃（承包）底價。

第二十四條  競價可以采取拍賣、招投標、網絡競價及其他競價方式，且不得違反國家法律法規的規定。

第二十五條  下列情形之一的，可采取協議方式租賃（承包）：

（一）行政事業單位、國有獨資企業、國有全資企業、國有獨資公司之間的租賃（承包）行為；

（二）同一所出資企業及其所屬各級國有及國有控股企業、國有實際控制企業之間的租賃（承包）行為；

（三）不超過180天的臨時資產租賃行為（不存在延期情況）；

（四）企業資產因空間或結構原因無法單獨租賃（承包），必須與其他業主共同租賃（承包）的；

（五）辦公、經營場所等資產作為經營業務承包或合作附加條件的租賃行為。

其中（二）、（三）由所出資企業確定審批權限，（一）、（四）、（五）須經企業決策后逐級報所出資企業審批。

企業采取協議方式確定的租賃（承包）行為，租賃（承包）底價不得低于周邊同類租賃物租金、同類業務承包金或評估價。
    第二十六條  租賃（承包）結果應通過原信息披露平臺對外公示，發布渠道不得少于3種。通過產權交易機構進行的租賃（承包）項目，必須將租賃(承包)結果通過產權交易機構網站對外公示。公示期不少于5個工作日。

公示內容包括資產（經營業務）名稱、承租（包）方簡況、租賃(承包)價格、監督電話等。

租賃（承包）合同應在結果公示結束次日起3個工作日內簽訂。

 

第五章 合同管理

第二十七條  企業應按照已披露的租賃（承包）合同與承租（包）方簽訂租賃（承包）合同。合同文本應提供給各關聯方保存。

第二十八條  租賃（承包）合同主要內容應當包括但不限于以下內容：租賃（承包）標的物狀況、租賃（承包）用途、租賃（承包）期限、租（承包）金標準及遞增率、租（承包）金收取時間與方式、雙方權利與義務、合同變更、解除及合同糾紛的處理辦法和違約責任等條款。

第二十九條  合同中應載明合同終止情形及免責條款。下列情形，企業應制定對應措施：

（一）承租（包）方不按時繳納租（承包）金或確實無力履行合同；

（二）擅自搭建、拆改結構或改變承租（包）用途；

（三）擅自轉租（包）；

（四）利用租賃（承包）標的物進行違法活動；

（五）故意損壞租賃（承包）標的物；

（六）因城市建設規劃或城市更新改造需要拆遷或土地收儲；

（七）企業改制、重組；

（八）因法律、法規、政策調整或不可抗力致使租賃（承包）合同不能繼續履行；

（九）其他情形。

因出現（一）——（五）情形導致企業造成損失的，企業應積極向承租（包）方追索。

第三十條  因企業原因合同提前終止時，若合同中約定需對承租（包）方裝修改造進行補償的，裝修改造補償金額原則上不得超出合同中約定的剩余租期內租（承包）金。

第三十一條  企業應向承租（包）方收取合同履約保證金，并對租（承包）金的支付進行約定，原則上要預先收取一定時間或比例的租（承包）金。嚴禁擅自減免承租（包）金的行為。

第三十二條  合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。一旦合同中載明的合同終止情形出現，合同應及時終止。

確因重大情況需要變更租賃（承包）合同的，由所出資企業審定。變更內容涉及租賃（承包）價格、租賃（承包）期限等核心條款的，企業應當重新組織租賃（承包）。

第三十三條  租賃（承包）合同期滿或提前終止合同后，需繼續租賃（承包）的，企業應當重新組織租賃（承包）。

第三十四條  企業應做好租賃（承包）項目檔案管理，將租賃（承包）方案及其審議審批、評估報告及其備案情況、承租（包）方選擇文件（含競價文件）、租賃（承包）合同文本等相關資料按項目單獨立卷，集中管理。

第三十五條  所出資企業應在企業租賃（承包）合同簽訂后10個工作日內，將其相關數據及合同及時錄入省國資委信息監管系統產權管理模塊，并對數據審核把關，確保信息真實、全面、準確。

第三十六條  企業要建立租賃（承包）標的清單管理制度，定期發布所屬企業需對外租賃（承包）項目清單或變更情況。企業、產權交易機構應建立承租（包）方黑名單制度，對合同執行不力、有違法違規行為、被列入懲戒或失信名單等的法人、團體、個人的承租（包）資格進行限制。

第三十七條  企業應在租賃（承包）到期前3個月，做好下一輪租賃（承包）準備工作，確保租賃（承包）工作持續有序進行。

 

第六章 監督管理

第三十八條  省國資委應對企業租賃（承包）行為進行指導監督，督促所出資企業和產權交易機構建立健全資產租賃和經營業務承包管理制度，抓好制度落實。

第三十九條  企業是租賃（承包）行為的責任主體。企業應按出資關系，對租賃（承包）行為承擔監管責任。企業主要領導是本企業租賃（承包）行為的第一責任人。

第四十條  企業應當根據法律法規和本指引的相關規定，結合企業實際，建立健全資產租賃和經營業務承包管理的規章制度。應對租賃（承包）合同執行情況進行檢查，及時發現并糾正存在的問題。

第四十一條  產權交易機構是企業租賃（承包）行為的服務主體，應制定租賃（承包）交易制度，加強內部管理，規范操作，為企業提供優質服務。

第四十二條  租賃（承包）過程中出現濫用職權、玩忽職守、違法違規行為，造成國有資產損失的，將依照有關法律法規追究相關人員責任，并責成其依法承擔相應的賠償責任；造成國有資產流失，情節嚴重涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第四十三條  企業不得通過化整為零、調整租賃（承包）資產賬面值、連續短期出租等方式規避本指引規定的審批、進場交易等程序。
 

第七章 附則

第四十四條  企業名稱、標識、商標、經營許可權等無形資產原則上不對外租賃（承包）。

第四十五條  企業持有的境外資產租賃或境外企業經營業務承包按本指引履行相關程序，在符合所在地法律法規條件下，企業自行組織交易。

第四十六條  本指引由省國資委負責解釋。企業在執行本指引過程中遇到問題，應及時向省國資委反饋。

第四十七條  本指引自發布之日起執行?！蛾P于規范企業資產租賃和承包管理的意見》（閩國資企改〔2010〕77號）與本指引不一致的，按照本指引執行。